L’expert :
- Un juriste : l’expert doit disposer des connaissances en droit privé (servitudes, droit des loyers…) et en droit public (droit de l’urbanisme, droit de l’expropriation, droit fiscal…).
- Un fiscaliste : l’expert doit se tenir informé de la réglementation fiscale et de ses évolutions pour en apprécier l’incidence sur le fonctionnement des marchés immobiliers.
- Un technicien : il doit porter un jugement sur les facteurs techniques de la valeur : nature des qualités architecturales, état de l’immeuble, des prestations et des équipements.
- Un économiste : la valeur d’échange d’un bien dépend bien plus de l’offre et de la demande, donc du contexte économique, que des qualités techniques du bien. Il ne suffit pas de disposer d’un fichier de références immobilières, il faut interpréter les données, c’est-à-dire procéder à un raisonnement économique.
Quelques méthodes d’expertise légales
La méthode hédoniste : s’applique aux lots de copropriété par comparaison avec une prise en compte de cinq facteurs principaux sur un prix au m2.
La méthode par comparaison et régression statique : utilise des transactions réalisées sur des biens et permet de définir la valeur d’un bien.
La méthode par sol et construction : apprécie les deux composantes d’un immeuble, son terrain et le bâti avec sa vétusté.
La méthode par capitalisation du revenu : valorise un bien immobilier par les revenus qu’il génère (existants ou non) en appliquant un taux de rendement.
La méthode du bilan promoteur : mode de calcul de projection de retour sur investissement d’un bien en utilisant le potentiel urbanistique.
La méthode d’actualisation du cash flow : capacité d’un bien à produire de la richesse, évaluée d’après l’ensemble de ses amortissements, de ses provisions et de ses bénéfices.